Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Direction de l'information légale et administrative
Baux
Le bail dérogatoire (ou de courte durée) est un bail d'une durée maximale de 3 ans concernant des locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Les règles du statut des baux commerciaux (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement) ne s'appliquent pas au bail dérogatoire.
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice
modified 2022-08-22
Fiche pratique
text/xml
F32304
http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000019289966&cidTexte=LEGITEXT000005634379, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006150285
Fr
isPartOf N32000
France entière
https://www.service-public.fr/a-propos/mentions-legales
Fiche pratique
Professionnels
www.service-public.fr
Artisan, Commerçant, Industriel
Accueil professionnels
Baux
Baux particuliers
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)

Baux

Baux particuliers
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Contrat de location saisonnière
Le bail dérogatoire (ou de courte durée) est un bail d'une durée maximale de 3 ans concernant des locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Les règles du statut des baux commerciaux (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement) ne s'appliquent pas au bail dérogatoire.

À quelles conditions peut-on conclure un bail dérogatoire ?
La conclusion d'un bail de courte durée est possible à condition de respecter toutes les conditions suivantes :
- Le contrat de bail doit être un contrat écrit.
- Les parties doivent exprimer clairement leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux.
- La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans.
Si ces conditions ne sont pas réunies, ce sont les règles du statut des baux commerciaux qui s'appliquent.

À savoir
Un bailleur peut signer 1 ou plusieurs baux de courte durée sur le même local et avec le même locataire dès lors que la durée totale n'excède pas 3 ans.
Le bailleur et le locataire bénéficient d'une grande liberté pour insérer toutes les clauses correspondant à leurs besoins (par exemple, le type de commerce ou d'activités à exercer dans le local ou le montant du loyer et ses charges).
Le bail dérogatoire permet donc aux commerçants de tester leur activité sans les contraintes des règles des baux commerciaux.

Un état des lieux est-il nécessaire dans un bail dérogatoire ?
Un état des lieux doit être joint au contrat de bail de courte durée.
Il doit être établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire de l'une des façons suivantes :
- Soit à l'amiable
- Soit par un tiers mandaté par les parties (par exemple un agent immobilier)

À noter
Lorsque les parties ne sont pas d'accord, elles doivent demander à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) d'établir l'état des lieux. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Quel est le montant du loyer du bail dérogatoire ?
Le loyer est fixé librement par les parties et n'est pas plafonné.
Une clause d'indexation est possible : le loyer peut alors varier automatiquement, à la hausse ou à la baisse, selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Que se passe-t-il à la fin du bail dérogatoire ?
En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat.
Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat.
À la fin de la durée fixée dans le bail, le locataire doit libérer les lieux et rendre les clefs le dernier jour du contrat. Le locataire ne bénéficie donc pas du droit au renouvellement du bail ou du versement d'une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.
Toutefois, si le locataire est toujours dans les lieux 1 mois après la fin du bail, sans opposition du propriétaire, il bénéficie alors d'un nouveau bail. Ce bail sera automatiquement un bail commercial.
Si le propriétaire souhaite que le locataire quitte les lieux, il doit, dans un délai d'1 mois après la date de fin fixée dans le bail, lui adresser l'un des documents suivants :
- Soit un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit une lettre recommandée avec AR
Un état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des locaux soit à l'amiable, soit par un tiers mandaté par les parties (par exemple, un agent immobilier). En cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) : dans ce cas, les frais sont partagés entre les parties.

Attention
le locataire doit payer son loyer jusqu'à la fin du bail dérogatoire, même dans le cas ou il décide de quitter le local avant la date de fin de contrat.

Contrat de bail commercial

Baux

Prolongation ou renouvellement du bail commercial

Baux

Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice

Commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
huissier_justice

Code de commerce : article L145-5
Bail dérogatoire ou de courte durée

Code civil : articles 1714 à 1751-1
Fin du contrat de bail à l'expiration du terme fixé : article 1737 du code civil

Indice des loyers commerciaux (ILC)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Acte d'huissier (à présent appelé commissaire de justice)
Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...
Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ?
Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?